Поддержите же его!

Игорь Березин, Президент Гильдии Маркетологов
(095) 257-31-43
iberezin@expert.ru

Итоги 1-го квартала на рынке строительства жилья впечатляют. Да что там — они просто феерические. За первые три месяца 2003 года построено ( «введено в строй») 59.5 тысяч квартир общей площадью 5.6 миллиона квадратных метров. Это на 17.5% больше, чем за соответствующий период прошлого года. А ведь и 1-й квартал 2002 года был весьма хорош. Да что там хорош — это был лучший первый квартал года на рынке жилья за последние семь лет.

За счет населения было построено 2.8 миллиона метров квадратных — ровно 50% от общего объема. В 2001 и 2002 году на долю населения приходилось 42% от общего объема жилищного строительства, в середине 90-х — около 30%. Правда, здесь надо оговориться, что доля жилья, построенного за счет средств населения, всегда достигает максимума именно в 1-м квартале года, а затем снижается. Очевидно это объясняется тем фактом, что строительство и ввод жилья за счет средств населения более равномерно распределено в течение всего года, чем строительство за счет средств государства и предприятий, имеющее значительный пик, приходящийся на конец каждого года.

График 1.

* — для 2003 года: на основе экстраполяции данных за I квартал 2003 года.

С учетом того, что на долю первого квартала традиционно приходится всего 13-15% от годового объема ввода жилья, можно предположить, что в 2003 году ввод жилья может достигнуть 40-44 миллионов квадратных метров, т.е. вернуться на уровень начала 90-х годов прошлого века. Да это же настоящий строительный бум! Его среднесрочные последствия для рынков, опосредованно связанных с рынком жилой недвижимости: мебели, бытовой и видеотехники, сантехники, обоев, отделочных работ и т.п. трудно переоценить.

Средняя (по России) цена 1 кв. метра общей площади в типовых квартирах на первичном рынке возросла за год на 30%, с 9800 до 12500 рублей. Цена метра в квартирах низкого качества возросла в среднем на 36%, в квартирах улучшенной планировки — на 26%, в элитных квартирах — на 25%. А с учетом того, что курс рубля к американскому доллару за это время не претерпел существенных изменений, можно сказать, что цена недвижимости в долларах выросла за год на те же 25-30%. Только за счет роста цен на вводимое жилье в 2003 году может быть достигнут прирост стоимости в 3-4 миллиарда долларов (1% ВВП). Еще 4-5 миллиардов доллара прироста стоимости может быть получено за счет увеличения ввода жилья на 8-10 миллионов метров за год. Таким образом, только за счет роста на рынке жилой недвижимости может быть обеспечен прирост ВВП более чем на 2% за год. Чем не локомотив экономического роста?

Однако, бить в барабаны и трубить в трубы рановато. Начиналось и в прошлом году все очень хорошо. Темпы ввода жилья в первом квартале почти достигли 20%. Следующие два квартала они держались на уровне 11-12%. Не бум, конечно, но весьма приличные темпы роста. А вот в четвертом квартале рост ввода жилья прекратился, и сменился незначительным спадом, который, однако, на фоне предыдущих весьма впечатляющих результатов выглядит весьма удручающе. И, в итоге, прирост ввода жилья в 2002-м году составил скромные 6.5%. С такими темпами роста жилищных проблем населения России не решить и за 50 лет. Второй раз за последние четыре года четвертый квартал существенно портит итоговые показатели года. Прошлый раз это произошло в 2000-м году. См. Диаграмму 1.

Диаграмма 1.

Казалось бы — ничего страшного. В условиях рыночной экономики сам рынок и регулирует — сколько надо строить жилья. Строится мало — цены растут, жилищное строительство становится более привлекательным для инвестирования, темпы ввода нового жилья возрастают. Строится слишком много — начинаются проблемы с реализацией построенного, цены падают, риски растут, привлекательность для инвестирования снижается, снижаются и темпы ввода нового жилья.

Однако, это не так. Жилья в России строится очень мало. И при относительно низких ценах, и при высоких. А потребность в жилье объективно высока. Из двух миллиардов квадратных метров городского жилья в России, как минимум, 5% находятся в аварийном или близком к аварийному состоянии. Это 100 миллионов квадратных метров, 1.5-2 миллиона квартир. За последние три года было введено только 95 млн. м. кв., чуть более 1 миллиона квартир. Т.е. строительному комплексу, грубо говоря, нужно три года работать только на то, чтобы решить проблему переселения граждан из аварийных домов. А ведь уже через несколько лет начнут отмечать свои юбилеи дома построенные в период бума массовой советской застройки второй половины 50-х годов ХХ века. Это сотни миллионов квадратных метров.

10% из 50 миллионов российских домохозяйств стоят в очереди на получение жилья. Стоят уже много лет. Это пять миллионов семей. Только для решения жилищных проблем этой группы семей необходимо строить по 500 тысяч квартир в год, 10 лет подряд. Таким образом, только для воспроизводства жилищного фонда необходимо строить по 600-700 тысяч квартир в год, общей площадью не менее 45-55 миллионов квадратных метров. Кстати, в 80-е годы именно столько и строили, даже больше: квартир — по миллиону с хвостиком в год, но их площадь была маленькая — в среднем по 55 кв. м.

В России есть платежеспособный спрос на жилье. Он исчисляется миллиардами, а в ближайшей перспективе счет вполне мог бы пойти и на десятки миллиардов долларов в год. Если в 2003-м году будет построено более 40 млн. кв. метров жилья и все эти метры будут реализованы по средней рыночной стоимости в 500 долларов за один метр, то только первичный рынок недвижимости превысит 20 миллиардов долларов. Реализации этого потенциала мешает отсутствие нормальной инфраструктуры рынка жилья. В первую очередь — отсутствие ипотеки.

А также — элементарной маркетинговой информации и решений, принимаемых на ее основе. Вот, к примеру. Средняя площадь квартиры, построенной в 2002-м году, превысила 85 кв. м. См. График 1. Это в 1.5 раза больше, чем в советские времена. И на 10 кв. метров больше, чем даже три года назад. В 1-м квартале 2003 года средняя площадь введенной в строй жилищной единицы составила 94 кв. метра. А между тем, даже относительно обеспеченные россияне, как показывает исследование «Стиль жизни среднего класса» (Журнал „Эксперт“ — Компания РОМИР-Monitoring), при решении своих жилищных проблем ориентируются на квартиры площадью 75-80 кв. метров. Т.е. при правильной планировке, даже при том же совокупном объеме строительства, в 2002-м году можно было бы построить на 12-15% квартир больше, чем было построено. А в этом году можно было бы построить более 500 тысяч квартир. Но, „хоромы“, видимо, строить интереснее.

Ждать, когда рынок чего-то  там сам отрегулирует, нет ни времени, ни резону. Риски больно высоки. Для того чтобы поддержать бум жилищного строительства в стране необходимо «всего-навсего» обеспечить достаточно широким слоям населения, среднему классу, доступ к среднесрочным кредитам (7-10 лет) по приемлемым ставкам (около 8% годовых в долларах США, или в рублях — „инфляция +5%“). Взять необходимые ресурсы для запуска программы можно, и нужно, из формирующихся пенсионных резервов. А что еще обеспечит миллиардам долларов этих отчислений защиту от инфляции и приемлемую доходность, при низких рисках?