Яндекс.Метрика
ПУБЛИКАЦИИ

Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России

Балаев СергейБалаев Сергей Юрьевич
Член Совета Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru),
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу

(sergei-balaev@mail.ru)

 

 

Содержание:

 

  •  Обобщённая история развития и особенности ИМД за рубежом
  •  США - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
  •  Германия - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
  •  Канада - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
  •  Финляндия - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
  •  Тенденции малоэтажного развития за рубежом
  •  Возможности развития ИМД в России на примере зарубежного домостроения

 

 

 

 

В формате прошедшего в феврале 2009 г. в отеле «Бородино» семинара по теме: «Влияние состояния жилой среды и жилища на качество жизни среднего класса России, социально-экономическую активность граждан и института семьи, микросоциумов и иных институтов гражданского общества», организованного «Российским домом будущего» (www.rusdb.ru) и «Фондом социального развития» автор данной аналитической статьи – Балаев Сергей Юрьевич (Исполнительный директор Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru), независимый эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу (http://www.marketologi.ru/members/balaev.html)), в текущей работе анализирует стимулы и тенденции малоэтажного строительства за рубежом и раскрывает  возможности развития индустриального малоэтажного домостроения (ИМД) в России.

 

 

 

 

Обобщённая история развития и особенности ИМД зарубежом

 

Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки (Диаграмма 1).

 

Диаграмма 1. Доля населения стран Европы и Америки, живущих в собственных домах (%)

Доля населения стран Европы и Америки, живущих в собственных домах (%)

 

Тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей  плотностью населения (Диаграмма 2).

 

Диаграмма 2. Плотность населения стран Европы и Америки (чел.\1 кв.км)

Плотность населения стран Европы и Америки (чел.\1 кв.км) 

 

Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене (за 1 кв.м) ниже чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчёта на одного человека (Диаграмма 3).

 

Диаграмма 3. Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%)

Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%)

Принятая типология жилья в странах Европы и Америки (технологии малоэтажного строительства) (Таблица 1):

  1. Модульное;
  2. Панельное (крупно элементное);
  3. Каркасно – панельное;
  4. Клеёный брус;
  5. Оцилиндрованный брус

 

Таблица 1. Преобладающие в Канаде, США, Германии и Финляндии технологии строительства малоэтажного жилья

Канада

США

Финляндия

Германия

 

Модульное

Модульное

Модульное

 

 

Панельное (крупно элементное);

Панельное (крупно элементное);

Каркасно – панельное

Каркасно – панельное

Каркасно – панельное

Каркасно – панельное

 

 

 

Клеёный брус

 

 

Оцилиндрованный брус

 

 

Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-255), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже (Таблица 1).

Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (Диаграмма 4).

 

Диаграмма 4.  Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах (%)

 Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах (%) 

 

Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения -

  • США, с приростом в различные периоды в 5%-15% в год,
  • Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%
  • Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых – начале 90-ых годов на 25%-45%

Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья –

  • США – кризис «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. Рост строи-тельства жилых домов  - 17%-22% в год,
  • Германия – пост-военный кризис 1945-1949 г.г. Рост строитель-ства жилых домов  - 30%-45% в год

 

 

США –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

 

После финансового кризиса «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. в США  начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилого строительства 17,1%-22%.

США одна из самых «строящихся» стран в мире, со среднегодовым темпом ввода жилья в США в период  2000-2007 г.г. ~10%, несмотря на стагнацию объёмов строительства в 2005-2007 г.г. и снижением цен на жильё на 9,5% ежегодно с 2005 г. (Таблица 2).

 

Таблица 2. Основные показатели США в 2007 году

Показатели

Значение

Рост

Численность населения (млн. чел.)

300,9

 

ВВП, трлн. $.

13,8

+2,0%

ВВП на душу населения, тыс.$./чел.

43,2

-

Денежные доходы населения (трлн.$./год)

10,8

 

Средняя з.п. (тыс.$.год.)

36,2

 

Объем строительных работ и услуг, млрд.$.

970

4,6

Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)

324

 

Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)

1,1

 

Средняя цена кв.м. жилья ($./кв.м.)

1 500

 

 

Плотность населения США 26,8 чел. на кв.км. 3/4 всего населения - американцы США, 0,4% населения – аборигены (индейцы и эскимосы) и свыше 12% афро-американцев. Население США за счёт притока мигрантов из-за рубежа прирастает ежегодно на 2,9 млн человек, т.е.на 1%. Средний размер семьи уменьшился с 3,16 человек в 1990 году до 3,11 в 2007-ом

В США статус города даётся поселению, население которого превысило 2 500 чел. (в России – 12 000 чел.).

В настоящее время доля жилищного строительства в ВВП США составляет 25%. Среднегодовой темп ввода жилья в США в период  2000-2007 г.г составляет ~10% В США живут в арендованном жилье ~31% населения.

 

Диаграмма 5. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)

Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)

 

9% домов заводской готовности импортируется в США из Канады. 90% технологий малоэтажного домостроения эконом класса

Рост жилищного строительства стимулирует -

  • 1% ежегодный приток мигрантов в США;
  • снижение себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий на 0,72% ежегодно;
  • рост спроса на дома на одну семью опережает рост предложений на 22%,
  • ипотечное кредитование покупки жилья с кредитной ставкой 5,5%-7, 5%.

 

Диаграмма 6. Средние цены на жильё в США  ($) и темпы их изменения (%)

Средние цены на жильё в США  ($) и темпы их изменения (%)

 

Малоэтажное домостроение, до 4-ёх этажей (92% всех домов) ,является основным видом домостроения США (Диаграмма 5). Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв.м. 83% всех домов в США – это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

 

Диаграмма 7. Динамика строительства жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в США в 2002-2005 (млн.ед.)

Динамика строительства жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в США в 2002-2005 (млн.ед.)

С 2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в 2008-2010 г.г. аналитики США прогнозируют с 2012 года начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.

Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза.

С 2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами ~12% в год, а к 2008-ому г. снижение цен в годовом выражении достигло 21% (Диаграмма 6).

Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной (Диаграммы 5 и 7).

 

 

Германия –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

 

Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность — децентрализованность, т.к. страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города. Плотность населения Германии составляет 231 чел. на кв.км (Таблица 3).

 

Таблица 3. Основные показатели Германии в 2007 году

Показатели

Значение

Рост

Численность населения (млн. чел.)

82,4

 

ВВП, трлн. $.

2,8

+2,6%

ВВП на душу населения, тыс.$./чел.

31,4

 

Денежные доходы населения (трлн.Евро./год)

4,6

 

Средняя з.п. (тыс.Евро.год.)

55,9

 

Объем строительных работ и услуг, млрд.$.

296

+4,1%

Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)

53.5

 

Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)

0,65

 

Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.)

1 485

 

 

Основной рост жилья (5 млн.домов = 250 млн.кв.м) происходил в 1946-1958 г.г., за счёт удешевлённых технологий деревянного домостроения и лёгко-цементных блочно-панельных конструкций Жилье на территории бывшей Восточной Германии в1,5-2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом - свыше 1 млн домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны.

Отсутствие больших лесных массивов для производства дешёвого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.\1 кв.км), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И несмотря на это Германия является самым большим экспортёром деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.

 

Диаграмма 8. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Германии (%)

Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Германии (%) 

 

Рост жилищного строительства стимулируется -

  • массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция «восточных» немцев в западные районы страны;
  • снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
  • ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5%-7, 5%.

 

Диаграмма 9. Динамика объёма ввода жилья и соотношение производства жилья на деревянной основе и каменно-цементных домовв общем объёме жилищного строительства в Германии в 2002-2007 (тыс.кв.м)

Динамика объёма ввода жилья и соотношение производства жилья на деревянной основе и каменно-цементных домовв общем объёме жилищного строительства в Германии в 2002-2007 (тыс.кв.м) 

При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 4-ёх этажей), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона Диаграмма 9). Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счёт районов бывшей Восточной Германии и построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади В Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 кв.м

Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год (Диаграмма 10).

 

Диаграмма 10. Среднегодовые темпы изменения цен на жильё в Германии (%)

реднегодовые темпы изменения цен на жильё в Германии (%) 

Средняя цена 1 кв.м загородного дома для одной семьи дешевле 1 кв.м городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома 40% больше средней площади городской квартиры (Таблица 5).

 

Таблица 5. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом-класса в Германии в 2008 г.

 

Средний метраж

дома

Средняя стоимость

1 кв.м

Дом (эконом класса) на одну семью

~ 200 кв.м

~ 1100 Евро

Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме

~120 кв.м

~ 1250 Евро

 

Прогнозируется, что к 2030 г. ожидается 4-ёх кратный ценовой подъем до 6-8 тыс. Евро за кв. м

 

 

Канада –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

 

Плотность населения Канады 3,14 чел. на 1 кв.км (Таблица 6). Население Канады «стареет», в результате, уменьшается доля граждан детородного возраста, показатель рождаемости населения снижается, соответственно, темп естественного прироста становится низким, что в свою очередь уменьшает спрос на дополнительный жилой фонд в долгосрочной перспективе

Рост доходов населения Канады  продолжается устойчивыми темпами из-за наличия рынка труда с высоким спросом на рабочую силу и нехватки работоспособного населения

 

Таблица 6. Основные показатели Канады в 2007 году

Показатели

Значение

Рост

Численность населения (млн. чел.)

31,4

 

Нетто-миграция (иммграция минус эмиграция), (тыс.чел.)

330

6,2

ВВП, трлн. $.

1,2

2,5

ВВП на душу населения, тыс.$./чел.

35,5

 

Денежные доходы населения (трлн.Евро./год)

0,74

 

Средняя з.п. (тыс.Евро.год.)

23,5

 

Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)

35

 

Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)

1,1

 

Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.)

2 048

 

 

Более 65% канадцев живут в собственных домах. Темпы ввода многоквартирных домов в Канаде на 5% ниже чем темпы ввода домов на одну семью. 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.

 

Диаграмма 11. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Канады (%)

Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Канады (%)

 

Меньшая доля малоэтажного жилого фонда (до 79%) чем в США (92%) объясняется историческими причинами –

  • концентрацией большой доли населения в урбанистических центрах;
  • малая плотность населения 2,3 чел.на 1 кв.км.

 

Диаграмма 12. Динамика ввода жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительства в Канаде в 2003-2005 (тыс.ед.)

Динамика ввода жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительства в Канаде в 2003-2005 (тыс.ед.)

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде является деревянно-каркасной (Диаграмма 11 и 12).

На 2008 год процентная ставка по ипотеке составляет 6,75%-7,00%, в то время как ставка по 5-летней ипотеке - 6,75%-7,25%.

В Канаде за период 2000–2009 года, при росте цен на жильё ~5%-10% в год, произойдет их увеличение в 2 раза.

 

Диаграмма 13. Динамика ввода жилья в Канаде в 2003-2007 с прогнозом на 2008-2012 (тыс.ед.)

Динамика ввода жилья в Канаде в 2003-2007 с прогнозом на 2008-2012 (тыс.ед.)

Тенденции домостроения Канады стремятся к увеличению домов на одну семью, ежегодно опережая темпы строительства многоквартирных домов на 5% (Диаграмма 13).

 

Диаграмма 14. Средние цены на жильё в Канаде  (канад. $) и темпы их роста (%)

Средние цены на жильё в Канаде  (канад. $) и темпы их роста (%)

Не смотря на стагнацию и снижение строительства нового жилья в период 2003-2008 г.г. рост цен на жильё продолжается среднегодовыми темпами в 9,3% (Диаграмма 14).

Рост доходов населения Канады (4% в год) и низкие процентные ставки по ипотеке (6,3%-7,25%) обеспечивают достаточный фундамент рынку недвижимости страны

Рост жилищного строительства стимулируется -

  • стабильным притоком мигрантов в Канаду;
  • снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
  • ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 6,5%-7%.

 

 

Финляндия –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

 

Плотность населения Финляндии 17 чел. на кв.км. Более 65% населения проживает в городах, 37,6% - в сельской местности. Среднее домашнее хозяйство Финляндии составляет 2,38 чел. (Таблица 7).  Расходы домохозяйств на жилье и дачу в среднем составляют 28,7% всех доходов

 

Таблица 7. Основные показатели Финляндии в 2007 году

Показатели

Значение

Рост

Численность населения (млн. чел.)

5,3

 

ВВП, трлн. $.

139,7

3

ВВП на душу населения, тыс.$./чел.

26,9

-

Денежные доходы населения (трлн.Евро./год)

13,5

 

Средняя з.п. (тыс.Евро.год.)

2,6

 

Объем строительных работ и услуг, млрд.Евро

6,96

2,5

Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)

2,8

 

Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)

0,53

 

Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.)

2 806

 

 

В Финляндии на душу населения приходится 53 кв.м жилья. Городские поселения Финляндии отличаются разбросанностью, отсутствием кластеризации и наличием собственных инженерных систем до уровня отдельного дома. Две трети существующего жилого фонда в Финляндии было построено после 1960 года. Доля арендных квартир – 34% от общего объема жилищного фонда, где проживает 25% Финляндии.

Рост ввода жилья в Финляндии ~1% в год. Около 30 % экспорта Финляндии приходятся на продукцию лесной промышленности

Рост жилищного строительства стимулируется -

  • снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий из дерева;
  • ипотечным кредитованием на 20-30 лет на сумму ~70% от объема затрат на покупку жилья, с кредитной ставкой 3,28%-5,63%, самой низкой в Европе

До 35% многоквартирных домов городов Финляндии построены из дерева или на деревянной основе. Основная технология малоэтажного домостроения в Финляндии является деревянная каркасно-панельная

 

Диаграмма 15. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Финляндии (%)

Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Финляндии (%)

 

75% жителей Финляндии являются собственниками жилья, а 64% имеют в собственности индивидуальный дом. В частной собственности находится 400 тыс. квартир\домов, из которых 240 тыс. (60%) находится в собственности частных лиц, а 160 тыс. - во владении страховых компаний, фондов и других организаций

 

Диаграмма 16. Динамика соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в Финляндии в 2001-2005 (тыс.ед.)

Динамика соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в Финляндии в 2001-2005 (тыс.ед.)

Средняя площадь построенных квартир - 85,5 кв. метра и в среднем финское жилище состоит из 3,6 комнат.

Финляндия за последние 10 лет увеличила объемы строительства домов из дерева с 30 % до 70 % (Диаграмма 16), а индивидуальных жилых домов, возводимых заново, строится из дерева 90%

В период 2006-2008 г.г. сократилось строительство квартир в  многоэтажных домах на 6%, а строительство личных домов увеличилось на 11% (Диаграмма 17). Несмотря на стагнацию строительства жилья, спрос на жильё увеличивается, цены растут на 3% ежегодно, особенно на индивидуальные дома

Средняя жилая площадь городской квартиры в 2001 г. была 77 кв.м и составляла на одного человека 0,6 комнаты или 35,8 кв.м жилья (Таблица 8). К 2008-ому г. жилая площадь на квартиру составляет 82,3 кв.м и 0,74 комнаты на одного человека или 53 кв.м жилья.

 

Таблица 8. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом класса в Финляндии в 2008 г.

 

Средний метраж

дома

Средняя стоимость

1 кв.м

Дом (эконом класса) на одну семью

~ 180 кв.м

~ 1900 Евро

Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме

~82,3 кв.м

~ 2100 Евро

 

Выбор каркасно-панельного деревянного домостроения в Финляндии обусловлен –

  • - наличием в стране больших лесных массивов,
  • - особенностями грунта (высокое положение грунтовых вод) и рельефом,
  • - дешёвой технологией домостроения при быстроте строительства

 

Диаграмма 17. Средние цены на жильё в Финляндии  (Евро) и темпы их изменения (%)

Средние цены на жильё в Финляндии  (Евро) и темпы их изменения (%) 

 

Тенденции развития малоэтажного домостроения

в Европе и Северной Америке

 

Тенденции роста жилищного строительства, с упором на малоэтажное, в Европе и Северной Америке обусловлены

  1. растущими инвестициями в жилищное строительство и составляющими до 1/4 всех инвестиций;
  2. ежегодным увеличением ёмкости малоэтажного домостроения на 1,5%-11%;
  3. снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов (основных комплектующих) и снижения себестоимости строительных работ;
  4. увеличением объёма каркасно-панельного и деревянного домостроения  (вкл. домостроения на деревянной основе), т.к. себестоимость деревянной части дома составляет $140-460 на 1 кв.м жилья в зависимости от технологии и схем организации производства;
  5. снижающимися на 2%-10% ежегодно или стагнирующими ценами на жильё, стоимость строительства 1 кв.м малоэтажного жилья эконом класса на одну семью ниже чем 1 кв.м многоэтажного многоквартирного жилья на 10%-20%;
  6. ростом площади жилья на одного человека ежегодными темпами 0,5-5 кв.м на чел.;
  7. развитием технологий строительства и производства стройматериалов (основных комплектующих) для домостроения эконом класса стремиться -
  • - к снижению стоимости производства строительства,
  • - к снижению стоимости строительных материалов и основных комплектующих,
  • - к повышению качества строительства (повышение строительных норм),
  • - к снижению сроков строительства,
  • - к увеличению объёмов домостроения на одну семью,
  • - к увеличению площади жилья на одного человека,
  • - к увеличению жилого сервиса.

 

 

Возможности развития ИМД в России

на примере зарубежного домостроения

 

На основании вышесказанного, в связи с тем, что

  • тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей  плотностью населения,
  • количество квадратных метров жилой площади на душу населения уменьшается по мере увеличения плотности населения этих  стран,
  • деревянное домостроение преобладает в странах с большими лесными массивами,
  • стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью свойственно для стран с большим приростом населения от 3% в год,
  • финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья,

можно сделать вывод, что Россия в наибольшей мере соответствует стране с наибольшими возможностями в развитии индустриального малоэтажного домостроения.

Скачать статью в формате word

 

Март 2009 г.

Балаев С.Ю. (эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу, член Совета Гильдии Маркетологов

Балаев Сергей