Дома, в которых мы живем

Игорь Березин
Партнер консалтинговой компании Semperia M&S (berezin@semperia.ru)
Президент Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru)
Член Совета Директоров исследовательского холдинга Romir (8-903-788-3343)

Настоящая статья основана на данных, полученных в ходе регулярного обследования населения (февраль 2007, 1600 респондентов – национальная выборка), проводимого исследовательской группой Romir.

Да здравствует приватизация жилья!

Самой удачной экономической новацией за последние четверть века следует признать приватизацию жилого фонда. Судя по данным опроса, 80% россиян сегодня имеют собственную недвижимость. У 66% — приватизированная квартира и у 14% — собственный дом или его часть. 12% проживают в муниципальном жилье. Интересно, что этот показатель не зависит ни от возраста, ни от уровня дохода, ни от социального положения.

5% наших сограждан арендуют квартиры (комнаты, дома). Это означает, что в России 2-3 млн. жилищ (квартир, домов) сдается в аренду на постоянной основе. Если предположить, что в среднем арендная плата составляет $250-350 в месяц, то получается, что объем рынка аренды жилья составляет $6-12 млрд. в год. Это примерно 0,6-1,2% ВВП. Среди арендаторов мужчин в два раза больше, чем женщин. Также среди арендаторов преобладают молодые люди – до 35 лет, что и не удивительно – они еще не успели обзавестись собственным жильем. С ростом уровня дохода доля тех, кто арендует жилье заметно возрастает, что также не удивительно – удовольствие не из дешевых. Только 3% россиян (около 4-5 млн. человек) довольствуются общежитиями или служебным жильем.

Диаграмма 1. Доля арендующих жилье в зависимости от возраста

Диаграмма 2. Доля арендующих жилье в зависимости от дохода

Свое, но маленькое

Две трети россиян имеют крайне скромную жилплощадь – менее 60 кв. м. на семью. В том числе 17% — менее 40 кв. м. (это в 9 случаях из 10 – одна комната). У 30% площадь квартиры (дома) составляет 60-80 кв. м. – как правило, это трехкомнатная квартира. И лишь у 7% — более 80 кв. м., 4 комнаты в 70% случаев. Средний размер располагаемой жилплощади составляет по данным опроса 54 кв. м. на одно домохозяйство. Здесь будет уместно напомнить, что по данным исследования «Стиль жизни среднего класса» средний размер жилья семьи среднего класса составлял в 2003-2005 гг. 62 кв. м.

Размер располагаемого жилья имеет очень слабую корреляцию с ключевыми характеристиками респондентов: возрастом, доходом, социальным положением. Это является косвенным свидетельством ригидности, административной зарегулированности рынка жилья и низкой пространственной мобильности самого населения.

Каждая шестая семья располагает только одной комнатой. Половина российских семей живут в двухкомнатной квартире. 29% — в трехкомнатной. 6% — в четырехкомнатной. И только у 1% семей пять или более комнат в их жилище.

Европейский стандарт и российскую мечту «N+1», — это чтобы число комнат превышало число членов семьи сегодня смогли реализовать 50% одиноких, 27% семей, состоящих из двух человек, 7% домохозяйств в которых три члена, и лишь 1% семей из четырех человек. См. Таблицу 2.

Таблица 1. Соотношение количества комнат к площади жилья

Структура домостроения с точки зрения числа комнат в квартире практически не менялась с начала 50-х годов прошлого века. Тем самым была заложена долгосрочная установка на малодетную семью. Ведь в 2-3 комнатах семье с 2-3 детьми, и возможно одним из старших родственников, согласимся, весьма некомфортно проживать.

И если сегодняшние российские власти и будущий президент всерьез рассчитывают на увеличение рождаемости, то было бы весьма предусмотрительно озаботиться мерами по изменению структуры строящегося жилья по количеству комнат. Доля 4-5-комнатных квартир должна существенно увеличиться. При этом сами квартиры не должны быть очень большими (до 100 метров). Иначе они окажутся совершенно недоступными (в том числе и с точки зрения будущих коммунальных платежей) для молодых, растущих семей. Т.е. комнат в новых квартирах должно быть больше, но сами комнаты должны быть меньше.

Таблица 2. Соотношение количества членов семьи к количеству комнат

…и старенькое

Почти 40% россиян проживают в домах, построенных до 1970-го года. То есть этим домам по 40-50 и более лет. Не менее четверти этих домов относятся к ветхому и аварийному жилому фонду. К такому фонду сегодня в России относится около 200 млн. кв. метров жилья. А нового строится 50 млн. кв. м. в год (это в прошлом 2006-м году, когда был поставлен рекорд ввода жилья за последние 15 лет).

Половина наших сограждан живут в домах 1970-1990 гг. постройки. И только 10% жителей России обитают в относительно новых домах, построенных после 1990-го года.

А спрос огромен

13% опрошенных проживают в своих нынешних квартирах, домах менее трех лет. Среди граждан в возрастной группе 25-34 лет таковых аж 26%, а среди тех, кто старше 60 лет – только 4%, что, конечно, не удивительно. Среди тех, чьи доходы низки только 8% «новоселов», а среди обеспеченных – 23%.

Диаграмма 3. Доля проживающих в своих домах менее 3-х и более 20 лет в зависимости от возраста

Диаграмма 4. Доля проживающих в своих домах менее 3-х и более 20 лет в зависимости от дохода

Вычтя из общего количества «новоселов» тех, кто снимает жилье и проживает в общежитиях, получим, что около 3,5-4,5 млн. семей за последние три года улучшили свои жилищные условия путем переезда в новую (для своей семьи) квартиру. С учетом того, что за эти три года было построено менее 1,5 млн. новых квартир, можно констатировать, что большинство „новоселов“ улучшали свои жилищные условия посредством приобретения жилья на вторичном рынке. Попутно можно рассчитать коэффициент мультипликации вторичного рынка. Он составляет 1,33-2. Это означает, что на 10 операций с квартирами первичного рынка приходится 13-20 операций с квартирами вторичного рынка. Это крайне низкий показатель. В странах западной Европы аналогичный коэффициент составляет 3-4, а в США – 5-6.

Еще 17% проживают в своих жилищах от 3-х до 10 лет. 35% — по 10-20 лет. И 34% — более 20 лет. С возрастом доля проживающих на одном месте так долго, естественно возрастает, а вот с уровнем дохода зависимость обратная: чем выше доход, тем меньше доля проживающих в своем жилье более 20 лет. См. Диаграммы 3 и 4.

9% россиян (4,5-5 млн. семей) намерены улучшить свои жилищные условия в ближайшие три года путем приобретения новой квартиры, обмена (с доплатой), строительства дома или дачи. Среди граждан моложе 35 лет таковых 15%, а затем этот процент быстро снижается. Среди обладателей только одной комнаты 16% намерены улучшить свои жилищные условия в ближайшие три года. Еще 13% семей планируют улучшение своих жилищных условий на период с 2010-го по 2017-й годы.

Нетрудно подсчитать, что даже при условии ускорения темпов ввода нового жилья только половина желающих сможет приобрести его на первичном рынке. Возможно, государству для реализации программы «Доступное жилье» стоит обратить внимание и на вторичный рынок?

Четверть россиян считают, что в ближайшие 10-15 лет их жилищные условия не будут нуждаться в улучшении. То есть они на сегодняшний день удовлетворены своими жилищными условиями. Среди обладателей четырехкомнатных квартир такой ответ дали 40%. Интересно, что среди граждан с высоким уровнем дохода такой ответ на вопрос об улучшении жилищных условий давали в два раза меньший процент опрошенных, чем среди граждан с низкими доходами – 16 и 31%, соответственно. Видимо, отвечая на предложенный вопрос, респонденты весьма четко соизмеряли свои планы и намерения с реальными возможностями. Проведя параллель с исследованием «Стиль жизни среднего класса» заметим, что среди представителей этой социальной группы доля удовлетворенных своими жилищными условиями составляла 40-45%.

Более 40% участников исследования заявили, что не имеют возможностей для улучшения своих жилищных условий и сомневаются, что такие возможности могут появиться в ближайшие 10 лет. Особенно тревожно, что почти половина владельцев двухкомнатных квартир (ценного материального ресурса) давали такой ответ. А ведь произвести «апгрейд из двушки в трешку» куда как проще, чем приобрести новое жилье „с нуля“. Интересно, сможет ли изменить столь пессимистическую точку зрения пресловутая ипотека?

Таблица 3. Соотношение количества комнат с намерением улучшить жилищные условия