Яндекс.Метрика
ПУБЛИКАЦИИ

Стратегический маркетинг – модель анализа для стратегического выбора региона в сфере строительно-инвестиционной деятельности


Балаев Сергей Юрьевич
член Совета Гильдии Маркетологов,
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу

(журнал «Практический маркетинг» №-6, 2008 г.)

Одним из главных стратегических направлений экономической деятельности России является строительная отрасль, добавленная стоимость которой в структуре ВВП Российской Федерации выросла на 21,3% (в 3-ем квартале 2007 года по сравнению с 2006-ым). В этой сфере реализуется основная базовая национальная государственная Программа «Доступное жильё», ставящая своей целью обеспечение жильём граждан России в размере до 27 м² на человека. На базе данной программы и в унисон с ней, в каждом регионе формируются свои региональные программы жилого строительства, стимулирующие развитие жилого домостроение (Рис.1)..


Рис.1. Тренд роста рынка жилья России без учета реализации Национального проекта (тыс.м²))

Группы из 5-15 операторов региональных строительных рынков, в основе своей являющиеся вертикально-интегрированными компаниями, занимают до 30%-50% рыночной доли региона. Плюс к этому, на рынки российских регионов в последние 4-5 лет активно «выходят»„московские“ мега-корпорации Главстрой, ПИК, Ренова, СУ-155, С-Холдинг и другие. Вертикально-интегрированные компании, могут иметь в своём составе и сырьё добывающие организации (песок, гравий, известь и пр.), компании производящие строительные материалы (цемент, бетон, железобетонные изделия и пр.), строительно-монтажные фирмы и компании управляющие недвижимостью.

Для «входа» в какой либо регион, в какой либо сегмент строительного рынка, по какому-либо направлению деятельности (девелопмент, производство, жилая, коммерческая недвижимость) в данный период уже недостаточно иметь только лишь административный ресурс, важно ещё изначально иметь чёткую стратегию своего развития и продвижения в определённом или определённых регионах.

На примере Красноярского региона, для стратегического определения региона своего воздействия и развития, на базе модели ( «Бабочка Горбунова») разработанной московскими экономистами-аналитиками (Балаев С. Ю., Горбунов К. С. и др.), предлагается модель анализа возможностей в регионе (Рис.6) для инвестиционно-строительных корпораций и фирм.

Принцип модели основывается на сопоставлении планов развития строительства в регионе по основным параметрам, текущего состояния рынка (обеспеченности жильём одного жителя (Рис. 2), производства строительными материалами (Рис. 3), ценами на жильё (Рис.4), стройматериалы, сырьё для их производства, объёмы ввоза-вывоза стройматериалов и пр.) и объёмов текущего ввода жилья (Рис. 5). Источниками информации для оценки вероятности насыщения рынка жилья в регионах РФ служат Справочники Федеральной службы государственной статистики и ФЦП «Жилище».


Рис 2. Динамика средней обеспеченности одного жителя общей площадью жилья в Красноярском крае (кв.М\чел.)


Рис.3. Динамика объёмов производства цемента в Красноярском крае за 2003-2007 г.г. и планы до 2010 г. (млн.т.)


Рис. 4. Динамика средних цен на городское жильё в Красноярске в 2003-2007 г.г. (руб.\м²)

Рынок вводимого и продаваемого жилья в 2007 году определяется в рублях как произведение средней цены квадратного метра жилья в регионе и объема вводимого жилья; для настоящего исследования, причём принимается, что все вводимое жилье приобретается в год окончания строительства различными категориями покупателей (государством в социальных целях, агентствами недвижимости, другими юридическими лицами, а также физическими лицами)


Рис 5. Динамика ввода в действие жилья в Красноярском крае и Красноярске в 2001-2007 г.г. и планы ввода жилья в Красноярском крае до 2017 года (кВ.м)

На базе вышеизложенных параметром формируется «бабочка Горбунова» (Рис 6), с помощью которой определяются группы российских регионов, сочетающих в себе развитость строительной индустрии и потребность в новом жилье, определение зоны риска с точки зрения насыщения рынка в среднесрочной (от 5 до 10 лет) перспективе, а также группы регионов, в которых достижение плановых показателей по обеспеченности и темпам ввода жилья в среднесрочной перспективе крайне маловероятно.

Комментарии к оценке вероятности насыщения рынка жилья в регионах РФ

1. Горизонтальная шкала показывает обеспеченность жильем в среднем на одного человека в каждом из анализируемых регионов

2. Вертикальная шкала показывает количество лет, необходимых для достижения показателя обеспеченности жильем на 1 человека уровня 27 квадратных метров (ориентир, обозначенный в ФЦП «Жилище»), при соблюдении нынешних темпов жилищного строительства в каждом регионе (с поправкой на показатели 1999 – 2006 гг.).

3. Точка пересечения вертикальной и горизонтальной шкалы – медиана значений обеспеченности и срока достижения обеспеченности в объеме 27 квадратных метров на человека

Критерием отбора регионов для анализа является устойчивое развитие жилищного строительства с 1999 по 2006 г., лидерство по объемам вводимого жилья, относительно высокий уровень цен на первичном рынке жилья. Правое «крыло»„Бабочки Горбунова“ показывает возможность применения девелоперских функций на региональных рынках, срединная часть „бабочки“ — о применении сил в сфере генподряда, верхнее „крыло“ — о возможности организации производств стройматериалов. Кроме того при применении и маркетинговых технологи возможен например выход в регионы правой части „бабочки“ с генподрядными формами освоения, но с предоставлением нового строительного продукта. Или формирование производственных единиц в центре „бабочки“, но с необходимостью производства нового вида стройматериалов.

Балаев Сергей