Яндекс.Метрика
ПУБЛИКАЦИИ

Обобщённый обзор рынка жилого строительства Ульяновска (2008 г.)

Обобщённый обзор рынка жилого строительстваБалаев Сергей

Ульяновского региона на 1 квартал 2008 г.

 

 


Балаев Сергей Юрьевич
Член Гильдии Маркетологов,
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу

(sergei-balaev@mail.ru)

 

Население Ульяновской области 1382 тыс.чел., города Ульяновск — 645 тыс. чел.

Прирост ВРП Ульяновской области составляет около 8% в год. Рост промышленного производства составляет ~7%. Довольно высокие темпы роста сложились в таком виде экономической деятельности, как добыча полезных ископаемых, где они составляют около 28%, где большую роль сыграл рост добычи нефти в Ульяновской области и рост цен на данный продукт. Рост объема выполненных работ по виду деятельности «строительство» составляет ~4%.

Рост инвестиций в основной капитал Ульяновской области говорит о нестабильности инвестиционного климата Ульяновской области (График 1).

График 1. Динамика темпов роста инвестиций в основной капитал Ульяновской области в период 2001-2005 г.г.

Инфляция на потребительском рынке, которая (по данным Ульяновскстата) по Ульяновской области составляет 12,5%. С учётом темпов инфляции реальные доходы жителей Ульяновской области увеличиваются за год на 7%.

Из общей численности работающих более 50% заняты в реальном секторе экономики, 22% — в отраслях бюджетной сферы. Уровень официально регистрируемой безработицы в области самый высокий в ПФО и составляет 3,12% к экономически активному населению, при 1,8% в среднем по округу.

Ульяновская область занимает в ПФО 14 место по размеру начисленной заработной платы (9479,2 руб. (81,5% от уровня по ПФО и 62,5% от уровня по РФ)), 10 место по среднедушевым доходам населения и 8 место по темпам роста реальной заработной платы – 12,8%\год.

Естественная убыль населения характерна для всего ПФО, однако в Ульяновской области коэффициент убыли населения соответствует -7,8, более худшие демографические показатели имеются только в Республике Мордовия, Кировской и Пензенской областях.

По подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» на 2006-2010 годы за счет средств федерального, областного и муниципальных бюджетов в 2007 году обеспечено жильем 102 молодые семьи, а по подпрограмме „Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством“ в 2007 году обеспечено жильем 64 семьи.

Темпы ввода жилья в Ульяновском регионе составляют 16,2% в год, однако качественные показатели очень низкие 395,3 тыс. м² за 2007 год (График 3), тем более, что до 40% вводимого жилья составляет индивидуальное жилое строительство.

В 2006 году, Ульяновская область по объему ввода жилья заняла 40-е место, по объему выданных ипотечных кредитов — 31-е место, по объему ввода жилья на душу населения — 46-е место среди регионов России.

 

График 3. Объём ввода жилья в Ульяновской области (тыс.м²)

 

По данным Госкомстата, в 2005 году на территории Ульяновской области (при численности населении Ульяновской области – 1382 тыс. чел.) было введено в эксплуатацию 288 тыс. м² общей площади жилья, то есть 0,2 м² общей площади жилья на человека. Например в Чувашской республике этот составляет 0,6 м² общей площади жилья на человека. 75% жилья вводится в столице региона – в Ульяновске.

Доля первичного рынка в общем объеме предложения жилищного рынка в течение 2006 года колеблется в пределах 12% (График 4).

График 4. Cредняя удельная цена предложения жилья в г.Ульяновске ($/м²)

 

Цены на первичном рынке ниже, чем на вторичном на 5%, несмотря на то, что рост цен на первичном рынке продолжается, т.к. ценность нового жилья с каждым годом растет, а объем предложения квартир-новостроек (даже с учетом увеличения темпов жилищного строительства в регионе) растет очень медленно.

Основной объем нового жилья возводится в Ленинском (Центр, Север), Железнодорожном (Киндяковка) и Засвияжском (Дальнее Засвияжье) районах города. Предложение первичного рынка в Ульяновске было представлено, в основном, квартирами улучшенных планировок, которые отличаются от типовых квартир 75-х, 90-х серий большей площадью, нестандартной планировкой, а в отдельных случаях – наличием автономного отопления в доме

В строительном комплексе Ульяновской области функционирует около 750 строительных организаций, в том числе 650 (~85%) малых. Наиболее крупными заказчиками-застройщиками в сфере жилищного строительства, производящих до 90% индустриального домостроения, являются 6 компаний — «КПД-2», МУП „Стройзаказчик“, ФСК „Жилстройинвест“, компания „Река“, „ДУС“, „Истоки“, „ДСК“. Кроме того, в области действуют 46 крупных и 13 малых предприятия промышленности строительных материалов.

В области действуют 23 крупные организации промышленности строительных материалов и стройиндустрии. Рост производства ЖБИ и ЖБК по области составляет 4% в год.

 

Частные выводы:

1. Планируемая на 2010 год динамика роста ВРП развития базовых отраслей Ульяновского региона в 1,8 раза явно недостаточна для ускорения темпов роста экономики и его достижения до уровня ведущих регионов ПФО (для этого годовые темпы роста ВРП должны составлять ~8% в год).

2. Уровень бедности населения растёт с темпами 2% в год, а уровень дохода населения самый низкий в ПФО, что кардинально снижает платёжеспособный спрос на жильё.

3. Низкие темпы роста инвестиций в основной капитал, составляющие ~1,6% (при плановых 8-10%), что показывает на слабую эффективность деятельности администрации региона в сфере экономики.

4. Темпы ввода в эксплуатацию нового жилья в Ульяновском регионе (340 тыс.м²\год) с уровнем ~0,3 м² общей площади жилья на человека, являются самыми низкими показателями в ПФО, что в свою очередь тормозит и развитие производства стройматериалов, при общей загрузке мощностей заводов ЖБИ на 50%-60%.

5. Рост себестоимости жилищного строительства происходит, как за счет роста цен на строительные материалы, так и за счет монополизма крупных застройщиков города.

6. Несмотря на развитие ипотечного кредитования в регионе (в основном — в городе Ульяновск), что стимулирует платежеспособный спрос горожан, оно остаётся одним из самых низких в ПФО.

 

 

Апрель 2008 г.

Член Гильдии Маркетологов

Балаев С. Ю.

(serei-balaev@mail.ru)

 

Балаев Сергей